Проект дома для сдачи в аренду

Бизнес сдача загородного дома в аренду

В этой статье рассмотрим строительство двух загородных домов, для сдачи их в аренду, с целью получения дохода.

Мы просто на цифрах, представленных строительными компаниями Екатеринбурга, смоделируем финансовую бизнес модель.

Допустим, у вас и ваших друзей есть некоторая сумма денег и свободное время, которое вы сможете потратить на эту затею. Сразу делаем пометку, что все расчеты составлены на декабрь 2016 года.

Шаг первый – организация предприятия

Собственно, в этом случае никакого предприятия изначально регистрировать не потребуется. Так как в данном случае физическое лицо самостоятельно покупает землю, строит дом и вот когда он решит сдать его в аренду, то тогда и следует приобрести патент. Стоимость патента на один объект составляет 15 000 рублей в год. Земельный налог составляет 500 рублей в год.

Кто-то скажет, что это самое простое. Это только на первый взгляд.

При покупке участка в каком-то коттеджном (дачном) поселке посмотрите правоустанавливающие документы на землю и какое разрешенное использование земельного участка, посмотрите кадастровый паспорт на предмет ограничений по застройке, попросите технические условия на газ. Если покупаете земельный участок в деревне, то стоит надеяться только на свои силы, так как стоимость подведения газа может быть дороже стоимости самого участка.

Для своих расчетов принимаем, что у нас два физических лица покупают на себя земельные участки, площадью по шесть соток в новом коттеджном поселке Шато 2.

Стоимость земельного участка составляет – 65 тысяч рублей за сотку, с учетом подведения газа, электричества и строительства дорог.

Отдельно стоит отметить, что электрификация проводится по специальной программе за счет МРСК, и стоит для физического лица за 15 кВт – 550 рублей. Почитать про Шато-2 отзывы можно на городском портале Е1. 

Таким образом, за два участка планируется отдать 780 000 рублей. Для минимизации берем у продавца рассрочку на шесть месяцев, что составит в месяц 130 000 рублей.

Шаг третий – выбор проекта для строительства домов

Вот здесь можно развернуться на славу. Можно построить дом различной этажности (до 3-х этажей), из различных материалов.

Пятно застройки земельного участка, как правило, ограничено красными линиями в проекте планировки.

А проще – нельзя застраивать земельный участок капитальными строениями со стороны соседей ближе 3-х метров, и от проезжей части не ближе 5-ти метров, а также площадь застройки должна быть не более 30% от площади участка.

Если посчитаем площадь застройки нашего участка, то получится, что на одном участке мы сможем застроить не более 180 квадратных метров.

Таким образом, получается, что построив дом 160 квадратных метров, на предполагаемом участке остается 20 квадратных метров для строительства бани или гаража.

Поэтому, если берете участок для жизни, для строительства собственного дома, то стоит брать не 6 соток, а больше, либо рассмотреть сдвоенный участок.

Проект каркасного дома – 160 м2. Полная стоимость дома составляет 2 242 тыс. рублей, из них материалы составляют 1 377 тыс. рублей, работа 856 тыс. рублей.

В стоимость входит сам каркас, фундамент, окна и двери, наружная и внутренняя отделка, а также утепление. Сделав несложные арифметические действия, получаем, что стоимость квадратного метра коробки дома составляет 14 000 рублей.

Надо заметить, что сейчас строительство коробки дома из пенно или газобетонного блока за квадратный метр, стоит примерно столько же.

Если вы заказываете строительство дома в надежной строительной компании или покупаете готовый домокомплект, то, как правило, проект дома вы получаете в подарок. При выборе проекта закажите подробную смету, так вам станет понятно, сколько будет стоить строительство дома под ключ.

Следует отметить, что при строительстве каркасных домов, можно сэкономить на стоимости работ или услуг. К каждому каркасному дому прикладывается подробная инструкция по сборке (у надежного производителя каркасных домов). Какие-то работы можно сделать самостоятельно, конечно пригласив в помощь друзей. Мы в своих расчетах будем учитывать полную стоимость коробки дома, с материалами и работой.

Шаг четвертый – оформляем документы для разрешения строительства дома

Этот пункт для торопыжек. Если у вас разрешенное использование земельного участка – индивидуальное жилищное строительство, то перед началом строительства дома следует получить разрешение на строительство. Оформление через местные муниципальные конторы будет стоить от 10 000 до 20 000 рублей.

Занимает это до двух месяцев. Если же у вас разрешенное использование – дачное хозяйство, то разрешение на строительство оформлять не требуется.

Также, если на вашем участке расположены лесные насаждения, то перед началом строительства необходимо получить разрешение на снос/вырубку деревьев и зеленых насаждений.

В нашем случае участок с разрешенным использованием под дачное строительство, разрешение на строительство оформлять не требуется.

Стоимость коробки нашего каркасного одноэтажного дома площадью 160 квадратных метров составляет 2 242 000 рублей. Условно считаем, что внутренняя отделка, с учетом разводки коммуникаций стоит 800 000 рублей.

Стоимость подведения электричества. Подводит нам электричество МРСК до границы участка, за подключение плата составит 550 рублей. Стоимость подведения электричества в дом, с учетом покупки счетчика стоит около 25 000 рублей. Итого – 25 550 рублей.

Стоимость подведения газа. Чтобы подключить газ, потребуется поставить дом на учет. Стоимость (гос. пошлина на регистрацию права собственности и стоимость технического плана с выездом кадастрового инженера) составит около 15 350 рублей. Стоимость проведения газовых труб в дом, стоимость котла, технадзор, исполнительная съемка, пуск и врезка – около 100 000 рублей. Итого – 115 350 рублей.

Стоимость строительства скважины. Оптимально по финансам делать скважину одну на два участка. Мы рассматриваем как раз вариант из покупки двух участков. Стоимость скважины (средняя глубина 50 метров) – 70 000 рублей, насос и автоматика 50 000 рублей. Итого – 60 000 рублей на каждый дом.

Стоимость установки септика. Стоимость септика на 4 человека – 100 000 рублей, установка – 10 000 рублей. Итог – 110 000 рублей.

Благоустройство территории и непредвиденные расходы – 100 000 рублей.

Всего потрачено на строительство, отделку и подключение коммуникаций – 3 452 900 рублей.

Шаг шестой – закупка мебели

Обустройство дома мебелью и бытовыми приборами, полностью подходящими для проживания семьи из четырех человек, обойдется в среднем 700 000 рублей.

Дом готов к сдаче и обойдется нам 4 152 900 рублей. Кстати, не забудьте застраховать дом.

Шаг седьмой – считаем доходы от сдачи недвижимости в аренду

Цена аренды подобного дома примем 50 000 рублей в месяц. Стоимость коммунальных расходов (газ и электричество), в среднем по году, составит 1 500 рублей. Сборы ТСН составляют 1 000 рублей в месяц.

Доходы за год – 60 000*12=720 000 рублей. С учетом того, что дом может простаивать какое-то время, примем поправочный коэффициент и получим ежегодный доход 576 000 рублей.

Расходы за год – 1 500*12 + 1 000*12 + 500 (налог) +15 000 (патент) +3 000 (моющие средства) =48 500 рублей.

Ежегодная прибыль составит 527 500 рублей или в месяц 44 000 рублей. Окупаемость нашего проекта около 7,5 лет.

Вывод. Если сравнивать с получением арендной платы от квартиры в городе, то это явно выгоднее.

Причем, из-за грязи и шума в городе, из-за того, что все больше народа работает за компьютером, то это вложение средств будет весьма прибыльным.

Тут самое главное – занять лучшие участки с экологической точки зрения, с точки зрения близости к городу, подведения коммуникаций и наличие инфраструктуры, а также адекватная цена за землю.

Купить участок и построить дом, потом свое дело можно передать детям, будьте здоровы и счастливы!

Источник: https://xn----8sbcgjdnfczvhfb7cc6c6l.xn--p1ai/biznes-plany-rukovodstva/uslugi/biznes-sdacha-zagorodnogo-doma-v-arendu/

Как начать арендный бизнес на доходных домах с нуля и зарабатывать от 80 до 150 000 в месяц – Где и Как Заработать .RU

• Что такое доходный дом?
• Создание доходного дома по упрощенной схеме
• Пример реальной схемы заработка
• Заставьте деньги работать на вас
• Пример реального инвестора

В последнее время становится все более и более популярным метод заработка на инвестициях в доходный дом.

Однако большинство стратегий предполагают наличие значительного стартового капитала для воплощения проекта. Бизнесмен и бизнес-тренер Андрей Меркулов в рамках тренингов предлагает совершенно другую схему, которая, по словам специалиста, позволяет быстро организовать доходный дом и заработать на собственную квартиру всего за два месяца.

Подобные идеи кажутся безумными, однако давайте все же разберемся, как она работает.

Что такое доходный дом?

Один из самых сложных вопросов на сегодняшний день почти для каждого – как заработать деньги на квартиру, и большинство с уверенностью готовы заявить, что для заработка соответствующей суммы потребуется не один год. В чем же суть идеи доходного дома и как заработать на квартиру с помощью стратегии всего за 2 месяца?

Доходный дом представляет собой созданный инвестором многоквартирный дом, который приносит пассивный доход. Все что требуется для создания доходного дома – построить или купить дом, «распилить» его на квартиры и получать доход за счет сдачи квартир в аренду.

Согласно идеи доходного дома, прибыль инвестор получает без ведения активного бизнеса – дом как бы приносит деньги сам по себе, однако сложность организации доходного дома в том, что вам наверняка потребуется не один год, чтобы заработать на реализацию подобного проекта.

По словам Андрея Меркулова, использование стратегии Роберта Кийосаки по «распилу» дома на квартиры и грамотное использование ипотечных возможностей, либо привлечение к проекту инвесторов, может позволить реализовать проект доходного дома вообще без инвестиций и первого взноса.

Схема работает просто:

1. Вы берете большой дом, который либо приобретается в кредит, либо за счет соинвестирования или любым другим способом без привлечения собственных средств
2. Большой дом разделяется на несколько квартир. Например, здание площадью 150 кв.

   метров превращаете в многоквартирный дом с 5 квартирами

3. Квартиры в созданном доходном доме сдаются в аренду и приносят доход, который перекрывает кредит на жилье. Прибыль позволяет достигать значительного денежного потока, который превращается в пассивный доход.

Если схема правильно воплощена в жизнь, то вместо того чтобы работать не один год на собственную квартиру, вы создадите сразу множество квартир за счет средств инвесторов, одна из которых благодаря грамотно продуманной схеме полностью выплачивается за счет арендаторов других квартир.

Пример реальной схемы заработка

Вместо того чтобы ни один год работать на свою квартиру, вы за счет привлеченных средств приобретаете дом площадью 150 кв. метров в радиусе 20 км от Москвы – недвижимость обойдется для вас примерно в 5 млн. рублей.

Платеж по кредиту составит в данном случае 60 000 рублей в месяц, однако следует распилить дом на отдельные квартиры-студии. Именно квартиры студии приносят наибольшую прибыль по данной схеме, так как они могут иметь площадь всего 15-18 кв. метров и при этом оставаться весьма привлекательными для арендаторов.

Таким образом, в большом доме вы создадите 8 отдельных квартир, каждая из которых может приносить от сдачи в аренду 18 тыс. рублей в месяц. Однако в аренду вы сдаете 7 квартир, а одну можете оставить просто себе. Таким образом, меньше чем за год, вы зарабатываете на собственное жилье.

Что касается 7 квартир в доме, то они приносят за счет сдачи в аренду 126 тыс. рублей в месяц. Как видите, этого вполне достаточно для покрытия кредита и дополнительного дохода в размере 45 тыс. рублей.

Заставьте деньги работать на вас

Большинство схем заработка предлагают серьезный труд, при котором каждую копейку вы должны зарабатывать собственными силами. С такой стратегией на квартиру вы заработаете минимум за год, даже если будете использовать лучшие схемы инвестирования в недвижимость.

В предложенной же схеме доходный дом создается за считанные месяцы, и начинает работать на вас менее чем через год, вместо вашего самостоятельного тяжелого труда. Денежный поток не прекращается, а через 10-20 лет, когда кредит за дом окажется полностью выплаченным, прибыль от доходного дома вырастет в разы. Это позволит забыть про такое понятие как пенсия в традиционном смысле слова.

Как выйти на доход свыше 300 тысяч в месяц

Пример реального инвестора

Конечно, схема заработка на доходных домах без привлечения собственных средств уже используется многими молодыми бизнесменами. Некоторые из них работают, фактически, не выходя из дому. Например, Карина Соколова купила однокомнатную на вторичном рынке Подмосковья за 2,5 млн. рублей.

Сначала она сдавала жилье по стандартной схеме за 22 тыс. рублей, что едва позволяло покрыть ипотечные взносы – после распила жилья на 2 студии каждая отдельная квартира стала приносить 17 тыс. рублей. В итоге, кроме взноса по ипотеке бизнесмен смогла организовать пассивный доход в размере 10 тыс.

рублей.

Как видите, схема заработка на доходных домах вполне реальна и некоторые успешные бизнесмены уже получают 100-300 тыс. рублей в месяц благодаря грамотной прибыльной схеме.

Схема от Андрея Меркулова имеет свои особенности и действительно позволяет деньгам работать на вас, а не наоборот, однако прежде чем приступить к ее реализации, важно познакомиться с соответствующей литературой или посетить профильные тренинги.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://gdeikakzarabotat.ru/nedvizhimost/shema-bystrogo-zarabotka-na-dohodnom-dome.html

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2020

• 1 Что такое доходный дом сегодня?
• 2 Типы доходных домов
  • 2.1 Многоквартирный доходный дом
  • 2.2 Гостевой дом 
  • 2.3 Мини-отель
  • 2.4 Хостел
  • 2.5 Таунхаус
• 3 Как построить доходный дом
  • 3.1 Привлекательность проекта
  • 3.2 Описание предприятия
  • 3.3 Выбор местонахождения
  • 3.4 Сроки реализации проекта 
  • 3.5 Период инвестиционного планирования 
  • 3.6 Финансовые ресурсы для осуществления проекта
  • 3.7 Налоговое окружение проекта
  • 3.8 Персонал проекта
• 4 С чего начать бизнес на доходных домах
• 5 Создание доходного дома по упрощенной схеме
• 6 Сколько можно заработать на доходных домах?
  • 6.1 Хостел 
  • 6.2 Гостиница
  • 6.3 Мини-отель 
  • 6.4 Таунхаус
• 7 5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость
  • 7.1 Экономический аспект
  • 7.2 Нестабильно-политический аспект
  • 7.3 Социальный аспект
  • 7.4 Аспект, связанный с налогообложением
  • 7.5 Аспект, связанный с ипотечным кредитованием
• 8 Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно

Инвестирование денег в сферу недвижимости оставалось и остается актуальным во все времена. Вложение в недвижимость страхует ваши инвестиции от всевозможных катаклизмов и кризисов и приносит пассивный доход. Лучший источник прибыли — «Доходный дом».

Что такое доходный дом сегодня?

Современный доходный дом – коммерческий проект, который создается в целях получения прибыли.

Подобная практика давно и успешно применяется во всем мире. Во многих развитых странах — это один из основных видов жилья, на который приходится до 30% рынка городской недвижимости.

Если опираться на данные международного союза квартиросъемщиков, в Голландии и Германии снимает жилье до 50% населения, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В России о возрождении доходных домов заговорили еще в 1999 году, поняв, что этот бизнес может принести хорошую прибыль. Многие в Москве и Санкт — Петербурге начали бизнес такого рода еще в начале 2000-х. Позже инвестировать в доходные дома стали и в провинции.

Типы доходных домов

Существующие  в России доходные дома можно разделить на несколько типов.

Многоквартирный доходный дом

Представляет собой многоквартирный дом, в котором квартиры сдаются в аренду на долгий срок (средняя доходность — 5% годовых).

Гостевой дом 

Обычно располагается в 2-3 этажном доме, средняя площадь составляет 300 кв.м. Количество комнат от 5 до 10. Минимальные вложения 1,5 миллиона руб. При загрузке на 60% бизнес должен окупиться в течение 2,5 лет. Стоит отметить, что владельцы бизнеса часто проживают в том же доме.

Мини-отель

Жилье гостиничного типа, где номера сдаются на небольшой срок и предоставляется минимум услуг.

Выгодно делать вложения в новые здания, чтобы не тратить средства на ремонт (60-% дохода приносит сдача номеров, 40%-услуги).

Хостел

Пришедшая из Европы система размещения, при которой несколько жильцов размещаются в одной комнате без дополнительных удобств. Потребует небольших вложений, от 500 тысяч руб. При загрузке 70% окупается в течение 1,5-2 года.

Таунхаус

Представляет собой несколько апартаментов с отдельным входом, как доходный дом стал использоваться сравнительно недавно.

Для получения дохода таунхаус нужно разделить на студии и сдавать их в аренду. Средняя стоимость 10 млн. руб. Первоначальный взнос — 1 млн руб. Срок окупаемости – от 5 лет.

Как построить доходный дом

Строительство доходного дома — выгодное инвестирование денег при условии создания типового бизнес-плана и учете всех возможных рисков. Далее рассмотрим типовой бизнес план строительства доходного дома.

Привлекательность проекта

Рынок аренды жилья в настоящее время растет и в России, и за рубежом. Как утверждают эксперты, учитывая высокие цены на приобретение жилья, в ближайшее время спрос на доходные дома только повысится. Существует много плюсов ведения такого рода бизнеса:

• возможность вести бизнес в нише, которая еще не занята;
• единая структура, которая довольно проста в управлении;
• погашение кредита за счет платы, взимаемой с жильцов;
• возможность поддержания однородного состава жильцов;
• возможность иметь пассивный доход.

Для строительства и использования доходного дома заключается договор на освоение территории.

Согласно п. 1 ст. 91.16 ЖК РФ наемным домом признается здание, которое (или все помещения в котором) принадлежат на праве собственности одному лицу и жилые помещения, предназначенные для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.

Устанавливаются:

• минимальные требования к зданиям, механической, пожарной безопасности, безопасных для человека условий проживания ФЗ N 384-ФЗ;
• требования к количеству собственников (наличие только одного собственника);
• требования в отношении количества жилых помещений (несколько изолированных помещений) ст. 91.16 ЖК РФ.

Описание предприятия

В типовом доходном доме предусмотрены:

• комнаты для проживания;
• комнаты для отдыха;
• кухня;
• подсобные помещения.

Выбор местонахождения

Оптимальное месторасположение — территория, непосредственно прилегающая к городу или на его окраине, вблизи от остановок общественного транспорта. Площадь участка – 0,25 гектара.

Налоговое окружение проекта

Единый налог — 6% при использовании УСН.

Персонал проекта

Руководитель проекта — частный предприниматель.

С чего начать бизнес на доходных домах

Для построения будущего бизнеса одним из вариантов является приобретение готового дома. Идеальный вариант — покупка дома на окраине города или в шаговой доступности до ближайших остановок общественного транспорта.

Выгодное инвестирование денег — покупка дома, площадь которого не превышает 400 кв. метров.

Первое, на что следует обратить внимание — состояние дома, подключение коммуникаций, инфраструктуру.

Важный момент – документы. Их тщательная юридическая проверка обязательна.

Не менее важный аспект — изучение района, в котором этот дом продается: сдается ли здесь жилье в аренду и насколько успешно? Продаются ли другие дома? Если продаются, какова их стоимость? При покупке доходного дома, как и любой другой недвижимости, следует также учитывать сезонность продаж.

Вполне можно арендовать нежилой дом под или хостел. Первоначальные вложения, в таком случае, будут минимальными. Но здесь существует одно «но», с которым придется столкнуться. Арендованный дом может не принадлежать вам никогда. И если владелец решит поднять плату или распорядиться своим домом для других целей — он вправе поступить как считает нужным.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести большой дом с использованием кредитных средств или средств инвесторов.

Здание делится на квартиры или студии, которые сдаются в аренду жильцам. За счет арендной платы можно не только погасить кредит в течение 5-10 лет, но и получать пассивный доход.

Как утверждает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Сазонов, бизнес идея купить таунхаус или дом, разделить его на более мелкие квартиры-студии и сдавать в аренду очень хороша. Она позволяет использовать ипотеку, но пока только на физическое лицо, так как коммерческая ипотека у нас еще недостаточно развита.

Идея базируется на том, что сумма денег от сдачи в аренду нескольких маленьких «квартирок» будет существенно выше, чем при сдаче целого дома. Доходность таких проектов может доходить до 100% на вложенный капитал.

Сколько можно заработать на доходных домах?

Вложение инвестиций в недвижимость особенно выгодно, когда речь идет о доходных домах. Об этом свидетельствуют такие цифры.

Хостел 

Стоимость суточного размещения в Москве – от 600 руб., в провинции от 300 руб, прибыль в месяц — от 800 000 руб, чистая прибыль доходит до 300 000 руб.

Гостиница

Стоимость суточного размещения — от 2400 руб. в Москве (доход- от с одного номера в месяц – от 40 000 руб.), в провинции стоимость суточного размещении — от 600 руб.

Мини-отель 

Стоимость суточного размещения  в Москве — от 1200 руб., стоимость суточного размещения в провинции от 350 рублей ( доход от 7 000 руб. в месяц за номер)

Таунхаус

Разделенный на студии.

При арендной плате от 25 000 руб. в месяц, может принести от 200 000 руб. в месяц.

Что такое доходный дом и во что выгоднее инвестировать сегодня? Предприниматель Юрий Медушенко начал заниматься доходными домами, желая получать пассивный доход. 

5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость, как правило, приносит хороший доход, но, как и любое инвестирование, оно связано с определенными рисками:

Экономический аспект

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду может быть гораздо меньше предполагаемой (минимальная загрузка в течение долгого времени, нерегулярная оплата со стороны гостей и т.п.).

Нестабильно-политический аспект

Может привести к сложной ситуации, связанной с арендной платой и использованием недвижимости. Например, не так давно вышел закон, запрещающий открывать хостелы в жилых помещениях.

Социальный аспект

При открытии доходных домов всех типов возможны как конфликты с соседями, так и конфликты между жильцами, которые могут создать сложности в ведении бизнеса (особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах).

Аспект, связанный с налогообложением

В случае, если бизнес «не пошел», продажа недвижимости возможна только с оплатой налога 13%. Продать недвижимость без налогообложения возможно только через 5 лет после ее приобретения.

Аспект, связанный с ипотечным кредитованием

При покупке недвижимости с ипотечным кредитованием могут возникнуть проблемы с банком. Во время инфляции и девальвации банки могут потребовать досрочное погашение кредита.

[todo]Чтобы избежать многих рисков, можно ознакомиться с опытом ведения бизнеса. Подробности на сайте //www.rbc.ru/ins/own_business/20/04/2016/571783699a79475f3416bfc9[/todo]

Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно

Интересные варианты для организации доходных домов предлагают на сегодняшний день в Петербурге: инвесторы приводят в порядок неиспользованные дома, создавая помещения или по типу коммунальных квартир, или по типу хостелов. По другой схеме в зданиях создаются благоустроенные квартиры и сдаются в аренду по ценам ниже рыночной.

Но, к сожалению, в России пока не отрегулирована нормативная база для рынка аренды жилья и не отработаны механизмы реализации проектов. В то же время, государство не имеет средств для строительства социального жилья, поэтому привлекает инвесторов к данным проектам.

Ниша сдачи в аренду жилья легально практически свободна, но одновременно, пока действует программа по бесплатной приватизации государственного жилья, любой арендатор может приватизировать площадь, которую он занимает. Следовательно, арендное жилье уже не будет считаться арендным.

В Перми уже была попытка вывести один из домов на рынок арендного жилья, но впоследствии часть квартир была продана. Подобные ситуации возникали и в Москве. В России, по сравнению с Европой, очень низка плата за арендное жилье. Жильцы, которые в состоянии платить высокую арендную плату, как правило, могут купить собственное жилье.

Окупаемость аренды в домах эконом-класса может достигать 25 лет. Поэтому сегодня более актуальны вложения в другие доходные дома, такие как гостиницы, хостелы, мини-отели, таунхаусы. Но, так или иначе, именно доходным домам как бизнесу принадлежит будущее.

(10 2,10 из 5)
Загрузка…

Источник: https://realybiz.ru/plan/biznes-plan-doxodnogo-doma

Доходные дома – пассивный доход на 20 лет

Многие люди ищут возможности,  куда вложить деньги, чтобы получать ежемесячный доход. Одна из самых эффективных стратегий инвестиций в недвижимость – доходные дома. С одной стороны, этот способ надежен и проверен временем, а с другой стороны – приносит доход от 80 до 300 тысяч рублей в месяц. Еще один плюс – можно сделать доходный дом без вложений собственных средств.

Миллионы людей в нашей стране живут в съемных квартирах, поэтому заработать на аренде вполне реально. Доходный дом имеет ряд преимуществ по сравнению с обычной арендой квартиры. В этой статье мы поговорим о заработке на доходных домах.

Сфера	Недвижимость
Стартовый капитал	От 0 руб.
Надежность	Высокая
Цель инвестиций	Жить на доход с аренды, сделав доходный дом за счет заемных средств, разбив его на 5-20 студий и получая ежемесячно до 500 000 рублей от арендаторов.
Доходность	от 15 до 2000% годовых
Чистый пассивный доход за год	от 100 000 до 3 600 000 рублей

Куда вложить деньги в недвижимость: стратегия доходного дома

Доходный дом – частный дом площадью от 100 м2, который владелец разделил на небольшие квартиры, комнаты или студии и сдает в аренду.  Такой дом можно построить, но проще и дешевле купить готовый.

После покупки инвестор делает перепланировку и ремонт.  “Распил” на студии необходим, чтобы повысить доходность с каждого квадратного метра.

Это выгодный способ вложить деньги в недвижимость и обеспечить себе пассивный доход.

9 преимуществ этой стратегии:

• Дешевые квадратные метры. Стоимость квадратного метра дома ниже, чем стоимость квадратного метра квартиры.

Вот актуальные предложения домов в поселке городского типа Малаховка (Люберцы)

А вот предложения квартир в этом же населенном пункте:

Сравним метраж и площадь:

Дом	Квартира
Первое предложение	Площадь	160 кв.м	60 кв.м
Цена	5,6 млн.	6 млн.
Цена 1 кв.м.	35 000 рублей	100 000 рублей
Второе предложение	Площадь	282 кв.м	48 кв.м
Цена	3,5 млн.	3 млн.
Цена  1 кв.м	12 400 рублей	62 000 рублей

Очевидно, что хотя цена дома почти всегда выше цены квартиры, стоимость квадратного метра в доме существенно меньше – в 3-5 раз.

• Возможность получить хорошую скидку. Традиционно дома продаются долго – срок экспозиции обычно составляет от нескольких месяцев до нескольких лет. Когда появляется реальный покупатель, хозяева обычно идут на уступки. При умелом торге цену на дом можно сбить на 2-5 млн. рублей.

• Сдавать в аренду студии выгодно. Если студия удачно расположено и имеет хороший ремонт, арендная ставка может быть даже выше, чем для стандартной однушки.

Сдавая студию в Люберцах, владелец может получить около 1000  рублей за 1 м2. Если же сдавать в аренду 3х-комнатную квартиру, доходность с квадратного метра будет примерно в 2 раза ниже.

Стоимость студии в многоэтажке и в доходном доме при прочих равных условиях будет одинаковой. Таким образом, инвестор достигает сразу 2 целей. Он покупает квадратные метры дешево, делит дом на студии и сдает эти же метры дорого.

• Возможность стартовать без вложений. Приобрести дом можно на ипотечные средства. Это будет взаимовыгодным сотрудничествам – ведь банкам нужны деньги (процент по кредиту), а вам нужны деньги на покупку дома. Вы будете выплачивать ипотеку за счет жильцов и получите дополнительный пассивный доход. А когда кредит будет выплачен, вся сумма за аренду будет принадлежать инвестору.

• Возможность сразу получить высокий денежный поток (от 80 000 рублей через 1,5 месяца). Если делать проект по готовой схеме, его можно полностью завершить за 2-6 месяцев.

• Финансовая стабильность. Выплаты по ипотеке будут примерно в два раза ниже, чем выплаты арендаторов. При желании инвестор может уволиться с основной работы и жить на пассивный доход. В противном случае, нужно нанимать управляющего.

•  Отсутствие проблем с соседями. Чтобы не было конфликтов, желательно подбирать квартирантов примерно одного возраста и социального уровня.

•  Возможность решить свой собственный жилищный вопрос. Одну из квартир или студий можно использовать для себя. Таким образом легко можно переехать в Москву или любой другой город.

•  Возможность впоследствии выгодно продать дом как бизнес.  Доход инвестора формируется с ежемесячных выплат квартирантов за минусом выплат по ипотеке, налогов и других платежей (оплата горничной и т.п.). Считается нормальным, если чистая прибыль владельца составляет примерно 50%  от общей суммы дохода.

Стратегия доходного дома дает возможность бесплатно получить дорогостоящий актив, который долгие годы будет приносить высокий пассивный доход. Купить доходный дом можно за счет ипотечных денег, а выплатить кредит за счет арендаторов.

Какой доход за какой срок может принести доходный дом

В зависимости от площади, расположения, количества студий, размеров займа и других факторов доходный дом может принести ежемесячный денежный поток от 80 000 до 300 000 рублей в месяц чистыми. Если инвестор вносит собственные средства, чистая прибыль должна быть выше. А после выплаты ипотеки весь денежный поток будет принадлежать ему.

Обычно инвесторы начинают заселять арендаторов еще до окончания ремонта по всему дому – сделали пару студий, вселяем. Средний срок выхода на точку безубыточности (когда доходы от аренды перекрывают платежи по ипотеке)  составляет 1,5 – 2 месяца с момента покупки объекта, но на его поиск может уйти столько же времени, если не больше. Самый реальный срок – где-то полгода или чуть меньше.

Вкладывать ли в недвижимость: насколько надежны доходные дома

Ответ на вопрос, вкладывать ли в недвижимость, зависит от соотношения цены объекта, ожидаемой доходности и возможности использования кредитного плеча. Как и любое вложение в недвижимость, доходный дом – надежная инвестиция.

Но уровень доходности здесь гораздо более высокий, чем в среднем по рынку.  Он генерирует высокий денежный поток,  и сам объект со временем растет в цене. В отличие от вложений в “бумагу” (будь то валюта, акции или другие активы), дом  – реальный объект инвестиций.

Его можно увидеть и потрогать руками.

Степень надежности и доходности дома зависит от выбора правильного места.

Перед покупкой объект нужно протестировать – дать объявление об аренде и оценить количество звонков. В объявлении необходимо указать расположение, планируемую цену и другие параметры вашего будущего доходного дома. Если звонков будет слишком мало, дом вам не подойдет.

С какой минимальной суммы можно входить

За счет возможности использования кредитных средств на покупку дома войти в проект можно без вложений. На обучающих курсах инвесторам подробно объясняют, как заложить в ипотечный кредит даже стоимость ремонта.

Как выгодно вложить в недвижимость: кейсы инвесторов

В поиске варианта, куда вложить деньги, чтобы получить ежемесячный доход, многие выбирают стратегию доходного дома. Давайте посмотрим несколько кейсов.

Кейс 1. Доходный дом в Марусино: 180 000 чистого дохода

Площадь дома	445 кв.м
Площадь участка	12 соток
Количество студий	22
Площадь студии	от 10 кв.м до 28 кв.м
Ежемесячный денежный поток	385 000 рублей
Текущий средний доход с 1 кв.м	865 рублей
Стоимость ремонта	2,5 млн. рублей
Выплаты по ипотеке	200 000 рублей
Чистый доход инвестора	180 000 рублей
Срок окупаемости	2 месяца

В будущем инвестор планирует построить на участке еще один объект на несколько студий и тем самым увеличить свои доходы. Хотя этот дом  пока не заселен полностью, инвестор получает 180 000 рублей чистого дохода.

Кейс 2. Доходный дом в Московской области приносит более 300 000 в месяц

Дом куплен без собственных средств:

Площадь	340 кв.метров
Количество студий	15
Срок выхода на точку безубыточности	44 дня
Доход с 1 кв.м	1000 рублей
Чистый доход (с 2 домов)	более 300 000 рублей

Кейс 3. Пассивный доход до 200 000 с дома в Балашихе

Общая площадь	550 кв. метров
Количество студий	20
Средняя цена студии	около 20 000 рублей
Денежный поток	от 350 до 400 000 рублей в месяц
Выплаты по ипотеке	130 000 рублей в месяц
Пассивный доход	от 150 000 до 200 000 рублей

Как говорил Джон Рокфеллер, “Тому, кто весь день работает, некогда делать деньги”.

Доходный дом дает инвестору финансовую свободу. Многие инвесторы увольняются с основной работы и живут только на доходы со своего объекта.

Начать инвестировать в доходные дома может любой человек.

Для этого нужно желание, хорошая кредитная история и комплекс компетенций, а также информационная и моральная поддержка на всем пути реализации. Все это можно найти на курсах.

С первым объектом будут сложности и недочеты, но конечный результат того стоит. Если будет желание продолжить, второй и последующие объекты сделать гораздо проще.

Весь процесс подготовки объекта до заселения первых жильцов обычно занимает около 2-6 месяцев. Его можно разделить на пять этапов:

• Первый этап – поиск объекта
• Второй этап – получение кредита
• Третий этап – покупка
• Четвертый этап – ремонт
• Пятый этап – заселение жильцов.

Поиск дома. Это самый важный этап, потому что если неправильно выбрать объект, заселить жильцов будет сложно, а доходность окажется невысокой. У профессионалов есть чек-листы поиска объекта с десятками параметров.

Сначала нужно посмотреть объявления о продаже – самостоятельно или через риэлтора. Уже на этом этапе можно сузить круг поисков и найти хотя бы несколько подходящих домов. После этого дома нужно ехать и смотреть дома лично.

На этапе получения кредита требуется:

• точно распланировать расходы и оценить будущие доходы, составить негативный и позитивный сценарий.
• получить одобрение кредита в банке. Даже инвесторы с зарплатой 20 000 рублей или с плохой кредитной историей могут получить кредит, если знают некоторые нюансы.

Для одобрения кредита требуется показать источники дохода, чтобы банк убедился в способности заемщика выплачивать ежемесячно 150-200 тысяч рублей. Если официальных доходов для банка недостаточно, есть способы получить одобрение кредита. Также инвестор может заложить в ипотечный кредит сумму расходов на ремонт.  Подробности можно узнать на обучающих курсах.

Торопиться с выбором не нужно – от характеристик дома зависит ваш будущей доход. Иногда два дома, стоящие напротив друг друга, имеют совершенно разные показатели доходности. Лучше потратить время и посмотреть все возможные варианты, прежде чем вы примете окончательное решение. Идеальный вариант – иметь чек-лист от опытного инвестора и детально анализировать каждый дом.

Не каждый дом подойдет для осуществления этой стратегии. Объект необходимо тщательно проверить. Имеет значение:

• месторасположение – близко к остановке, метро (если есть), транспортной развязке. Желательно, чтобы поблизости были офисные районы, где могут работать ваши потенциальные арендаторы
• инфраструктура района – есть ли поблизости магазины, школы, детские сады, кинотеатр и т.п.
• транспортная доступность – есть ли рядом остановка, хорошо ли ходит общественный транспорт в этом месте.
• востребованность и цена аренды в этом месте – тестируется заранее, до покупке дома.
• общая площадь дома – от этого зависит общее количество студий.
• технические характеристики дома (возможность сделать перепланировку быстро и с минимальными затратами).

Покупка дома. После того как дом выбран, нужно постараться максимально сбить цену. Обычно дома продаются долго, и реальный покупатель может получить хорошую скидку (до 2-5 млн. рублей). Средняя цена дома с учетом скидки обычно составляет 8-12 млн. рублей.

На основе этих факторов составляется позитивный и негативный план осуществления инвестиционной стратегии.  Позитивный план подразумевает 100% заселенность объекта и максимальную выгоду для инвестора. Даже если события будут развиваться по негативному сценарию, платежи арендаторов должны перекрывать выплаты по ипотеке и приносить инвестору пассивный доход.

Этап ремонта  предполагает участие инвестора. Обычно ремонт продолжается в течение 2-3 месяцев. Цель – сделать ремонт качественно, но при этом бюджетно. Такой ремонт называется инвесторским.  Студии с хорошим ремонтом часто сдаются по более высокой цене, чем однокомнатные квартиры в этом же районе.

На последнем этапе происходит заселение жильцов. Если место выбрано удачно, заселение части студий и выход на точку безубыточности (когда выплаты арендаторов уже перекрывают платеж по ипотеке) происходит еще на этапе ремонта.

Кроме того, желающих арендовать жилье часто бывает значительно больше, чем студий.  В таком случае  инвесторы часто проводят “кастинг” на заселение – например, заселяют в дом только лиц примерно одного возраста и одного социального круга.

Благодаря этому в доме создается благоприятная обстановка, арендаторы не конфликтуют между собой и живут в этом доме годами.

На этапе заселения инвестор может нанять управляющего, который будет следить за порядком, принимать деньги и вести бухгалтерию.

Доходный дом – хороший  способ выгодно вложить в недвижимость. Инвестировать в доходные дома может практически любой человек. Многих останавливает недостаток собственных средств на покупку или ремонт, а также страх перед ипотечным кредитом или опасения, что кредит могут не одобрить. В большинстве случаев эти страхи оказываются беспочвенными.

Чтобы начать инвестировать в доходные дома, требуется:

Источник: https://kudavlozhit.ru/investirovanie/dohodnye-doma

Бизнес на сдаче дома в аренду (август 2020) — vipidei.com

Аренда домов как бизнес — давно опробованный вариант получения заработка для жителей местности, где только аренда жилой или коммерческой недвижимости может принести прибыль.

Многие сомневаются, что данный вид деятельно может приносить реальный доход, а ведь на деле все более, чем возможно. Это отличный способ заработать в короткие сроки довольно крупную сумму.

Но, естественно, не обходится и без подводных камней.

Поиск арендатора

Во-первых, нужно найти арендатора. С этим может помочь специализированное агентство, но, может быть, придется заниматься поисками арендатора самостоятельно.

Большинство людей, давно работающих на рынке недвижимости, предпочитают сотрудничать именно с агентствами. Нужно выбрать организацию с хорошей репутацией и положительными отзывами, доверять первой попавшейся конторе с «желтых страниц» не стоит.

Единственный минус сотрудничества с агентством — необходимость оплаты предоставляемых услуг по поиску арендатора.

В тех случаях, когда речь идет о сотрудничестве с известными и крупными агентствами, пропорционально их известности растет и стоимость их услуг. Поэтому арендодателям будет выгодно пользоваться такими услугами лишь в случае одновременного поиска сразу нескольких арендаторов на различные объекты.

Самостоятельный поиск арендаторов ограничивается распространением информации об объекте недвижимости в различных источниках: на телевидении, в прессе, в интернете и даже на рекламных щитах.

Выбирать и использовать только один источник неэффективно, поэтому следует найти идеальную комбинацию информационных источников, способных привлечь максимум заинтересовавшихся.

Следует учитывать, что затраты для реализации самостоятельного поиска арендаторов хоть зачастую и меньше, чем при сотрудничестве с агентством, но забот будет в разы больше.

Сколько можно заработать

Посуточная сдача жилья в аренду приносит, как правило, большую выгоду. Потому что дом на сутки-двое снимает компания, для того, чтоб отметить то или иное мероприятие.

И они готовы платить более высокую арендную плату, чем долгосрочные жильцы.

Но аренда на длительные сроки позволяет минимизировать временные затраты и силы, гарантировать стабильный доход при условии добропорядочности клиентов.

Например, с коттеджа элитного класса площадью 100 квадратов, можно получать от 65 до 80 тысяч в месяц. Все зависит от укомплектованности, ремонта, площади и расположения дома. Если в доме будет косметический ремонт цена аренды будет до 50 тысяч в месяц.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

Если жилье свое, понадобятся деньги для ремонта и комплектации. Сумма будет зависеть от состояния жилья, уровня строительных работ и оснащенностью бытовой техникой, меблировкой. Вложений в ремонт может быть от 30-60 тысяч, до одного миллиона рублей и выше.

Какое оборудование выбрать для оснащения жилья

Не экономьте на бытовой технике. Она должна быть сертифицирована, надежна и устойчива к износу.

Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде жилья

Основной код ОКВЭД 70.20 — Сдача внаем собственного недвижимого имущества. А именно, такой пункт, как 70.20.1−  Сдача внаем собственной жилой недвижимости, который включат в том числе сдачу внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир и т.д. Обратите внимание, что данные коды не относятся к гостиничному бизнесу.

Какие документы нужны для открытия бизнеса

Это зависит от того, как вы оформите бизнес. Если, как ИП, то стандартный набор: паспорт, заявление о госрегистрации, квитанция на уплату госпошлины, копия свидетельства ИНН. Но для сдачи в аренду жилья не требуется обязательной регистрации.

Какую систему налогообложения выбрать

Если вы просто для физ. лицо (резидент) величина налогообложения сдачи в аренду квартиры составляет 13% от дохода. Для индивидуального предпринимателя налог от сдачи квартиры в аренду составляет 6%. При ИП учитывайте, что еще придется уплачивать определенные страховки.

Нужно ли разрешение для открытия

Никаких разрешений и лицензий для сдачи в аренду собственной жилплощади не нужно.

Технология продаж аренды

Размещайте объявлений об аренде, как в интернете, так и в печатных СМИ. Жилплощадь должна быть презентабельном виде, с учетом пожеланий потенциальных клиентов.

Оборудованные дома с приличным ремонтом стоят дороже. Рассчитать стоимость аренды. То есть, разделить цену жилплощади на сто.

При этом учитывая, что на цену жилья влияет месторасположение, площадь, наличие инфраструктуры, отдаленность от центра и прочее.

Оформление договора аренды

По мере того, как самостоятельно или с помощью агентства арендатор будет найден, с ним обязательно нужно будет заключить договор. Когда речь идет не о сезонной постройке, а капитальном доме, соглашение заключается на срок от одного года. Важно составить список всех предметов и особенностей интерьера, описать внешний вид и стоимость каждого предмета.

Не лишним будет сделать фото и прикрепить их в качестве вложения к договору. В документе также следует распределить обязанности обеих сторон: арендодателя и арендатора. В первую очередь нужно позаботиться о распределении обязанностей в вопросах оплаты коммунальных платежей, передачи средств в правление, вывоза мусора и уборки снега.

На этом же этапе обсуждается сумма страхового депозита. Под страховым депозитом следует понимать сумму, которую арендодатель получает в том случае, если арендатор принял решение разорвать договор раньше установленного срока. Также депозит не возвращается в тех случаях, если после выезда арендатор оставил после себя разбитую и сломанную мебель или неоплаченные счета.

Депозит — это своеобразная страховка арендодателя против недобросовестного арендатора.

В договоре также следует указать частоту посещения объекта недвижимости владельцем. Это может быть один день для передачи суммы месячной оплаты аренды или более частые посещения для проверки порядка и целостности имущества.

Во время оформления договора следует получить всю информацию об арендаторах: паспортные и контактные данные. Можно в неформальной беседе уточнить подробности о месте их работы, чтобы затем перепроверить полученную информацию и уберечься от мошенников.

После подписания договора следует обратиться в районный орган налоговой инспекции, предоставить копию составленного документа и получить начисление подоходного налога в размере 13% от суммы арендной платы.

Экспресс оценка за 15 минут без выездаУникальность идеи заключается в том, что процедура оценки любого актива отнимет

3796

0

Недвижимость

Как организовать бизнес по оценке недвижимых активов в интернете и не только

Желание проживать вне границ мегаполиса вполне объяснимо. Поэтому многие стремятся жить за городом, поближе к природе, в

3477

0

Недвижимость

Как перевести дачный участок в жилой, бизнес на собственности со 100% отдачей

Вложение средств в недвижимость по-прежнему остается одной из лучших инвестиций, так как позволяет не только уберечь ден

2705

0

Недвижимость

Сдача в аренду квартир в новостройке: что нужно знать начинающему арендодателю

Ежедневно на торгах по банкротству появляется несколько сотен(!) новых предложений о продаже конфискованного имущества п

17309

0

Недвижимость

Как зарабатывать на аукционах по банкротству не выходя из дома

Как бизнес недвижимость является одной из самых надежных областей, квартиры, торговые и офисные центры практически всегд

7397

0

Недвижимость

21 рабочая бизнес идея, как заработать деньги на недвижимости

Покупка недвижимости — это не только способ сохранения собственных сбережений, но и возможность заработать на ней, переп

14977

1

Недвижимость

Бизнес идея — заработок на аренде жилья

Посуточная сдача квартир как бизнес выбирается многими людьми, которые ищут легкого заработка. Достаточно иметь свободно

10563

1

Недвижимость

Бизнес на посуточной сдаче квартир в аренду

Аренда домов как бизнес – давно опробованный вариант получения заработка для жителей местности, где только аренда жилой

13411

1

Недвижимость

Бизнес на сдаче дома в аренду

Источник: https://vipidei.com/uslugi/arenda-domov-kak-biznes/